Do 24 marca można składać oferty na opracowanie projektu planu ogólnego gminy Gierałtowice wraz z uzasadnieniem oraz z opracowaniem prognozy oddziaływania ustaleń planu na środowisko.

Co to jest plan ogólny?

Od 1 stycznia 2026 r. dla każdej gminy w Polsce ma obowiązywać plan ogólny. Plany te mają zastąpić dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Postanowienia planu ogólnego będą wiążące przy uchwalaniu planów miejscowych oraz – co jest nowością – również przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy.

Plan ogólny ma podzielić obszar gminy na strefy planistyczne. Dla każdej strefy obowiązywać będzie kilka – istotnych z punktu widzenia przyszłych inwestycji – parametrów: maksymalna nadziemna intensywność zabudowy, maksymalna wysokość zabudowy oraz wskaźnik minimalnej powierzchni biologicznie czynnej. Gminy nie będą miały dowolności w ustalaniu tych wskaźników. Opublikowany projekt załącznika do rozporządzenia wykonawczego określa dwa z nich: wskaźnik korelacji chłonności i intensywności zabudowy oraz wskaźnik minimalnej powierzchni biologicznie czynnej dla każdej ze stref.

W ramach planu ogólnego gminy uzyskają także możliwość wyznaczenia obszarów uzupełnienia zabudowy. Co do zasady jedynie na tych obszarach będzie można uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Jeżeli zatem dla danego terenu nie uchwalono planu miejscowego a plan ogólny gminy nie ulokuje go na obszarze uzupełnienia zabudowy, to walory inwestycyjne działki mogą zostać radykalnie ograniczone.

Plan ogólny jest aktem prawa miejscowego, który zastępuje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego jako dokument, z którym badana będzie zgodność planów miejscowych, ale także decyzji o warunkach zabudowy. Decyzje o warunkach zabudowy będą mogły być wydawane wyłącznie na obszarach wskazanych w planie ogólnym. Plan ogólny będzie zawierał ustalenia dotyczące funkcji terenów dopuszczalnych do wyznaczenia w dokumentach niższego szczebla, jak i ramowe ustalenia dotyczące kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu, z którymi dokumenty te będą musiały zachowywać zgodność. Dodatkowo w planie ogólnym możliwe będzie wyznaczenie obszarów zabudowy śródmiejskiej, dla których będą mogły być formułowane szczególne zasady zagospodarowania dotyczące m.in. minimalnej powierzchni biologicznie czynnej czy odległości między budynkami określone w przepisach wydanych na podstawie ustawy prawo budowlane. Plan ogólny będzie także mógł zawierać regulacje dotyczące standardów dostępności infrastruktury społecznej.

Możliwe skutki wprowadzenia instytucji planu ogólnego

Uchwalenie planów ogólnych może spowodować lawinę roszczeń ze strony właścicieli za obniżenie wartości ich nieruchomości. Choć ustawa ma przewidywać zabezpieczenia na tę okoliczność, to mogą one nie wystarczyć, nawet mimo wprowadzenia nowych zasad pobierania renty planistycznej. Niewątpliwie obowiązek wprowadzenia planu ogólnego będzie dużym obciążeniem finansowym dla budżetów gmin.

Ponadto, każde zarezerwowanie terenów pod inwestycje publiczne w ogólnym planie będzie skutkować koniecznością ich wykupienia, mimo wprowadzenia zmiany, która ma wyłączać plany ogólne gminy od kształtowania sposobu wykonywania prawa własności nieruchomości. Kwestia odpowiedzialności odszkodowawczej gminy z tytułu uchwalenia planu miejscowego albo jego zmian powodujących, że korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, nie ulegnie zmianie.

Plany ogólne a renta planistyczna

Środki na wypłatę odszkodowań z tytułu utraty wartości nieruchomości mają pochodzić z rent planistycznych. Zmiany w tym zakresie mają zwiększyć skuteczność jej ściągania. Renta planistyczna nie będzie naliczana w związku ze zbyciem nieruchomości. Wójt, będzie naliczał opłatę planistyczną z chwilą otrzymania informacji o ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę lub o braku wniesienia sprzeciwu wobec zgłoszenia budowy. Jej wysokość wynika z ustawy i wyniesie 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości. Takie same zasady mają obowiązywać zarówno w wypadku miejscowego planu, jak i warunków zabudowy.

Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy na wniosek złożony od 1 stycznia 2026 r. nie będzie możliwe, jeżeli w danej gminie nie wszedł w życie plan ogólny gminy. Rozwiązanie to będzie służyć zachęcaniu gmin do uchwalania planów ogólnych. Jednocześnie sprawi, że wielu inwestorów złoży wnioski o warunki zabudowy przed tą datą – aby uzyskać warunki zabudowy „bez oglądania się” na gminy, które nie zdążą z uchwaleniem planów ogólnych.

Szczegóły przetargu na stronie BIP: https://bip.gieraltowice.pl/11536/ogloszenie-o-wszczeciu-postepowania-dla-zadania-pn-opracowanie-projektu-planu-ogolnego-gminy-gieraltowice-tp22025.html

Źródło: Prawo.pl, srdk.pl, UG Gierałtowice
Obraz: https://gieraltowice.e-mapa.net/